Tranh chấp chung cư: Bộ Xây dựng “bêu tên” hàng loạt dự án

Theo dõi MTĐT trên

 215 dự án có khiếu nại, tranh chấp

Theo cafeland trong báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ mới đây, Bộ Xây dựng cho biết, qua tổng hợp báo cáo của 43 địa phương và số lượng đơn thư gửi về Bộ này cho thấy có 215 dự án có khiếu nại, tranh chấp, trong đó có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân hoặc giữa các chủ thể liên quan trong phạm vi dự án, còn lại 107 dự án có khiếu nại, tranh chấp không thuộc phạm vi báo cáo.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, có tranh chấp về phần diện tích sở hữu chung và sở hữu riêng: nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích kinh doanh cho thuê… là một trong những tranh chấp gay gắt trong thời gian qua.

Theo đó, có tới 40/108 dự án (chiếm khoảng 37%). Cụ thể tại Hà Nội có các dự án như: CC 229 Phố Vọng, Cụm CC N05 Trung Hòa, Hồ Gươm Plaza, Hemisco…; Tại TP. HCM có CC 12 Võ Văn Kiệt, CC Docklands 99 Nguyễn Thị Thập, Cao ốc căn hộ và VP Thanh Yến, CC Tân Tạo 1,…

Cư dân Gamuda tập trung căng băng rôn phản đối chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết. Ảnh: Dân trí.

7/108 dự án (chiếm khoảng 7%) có tranh chấp liên quan đến cách tính diện tích căn hộ như cách tính ban công, logia, diện tích tim tường, thông thủy… như CC Helios, DA Tháp Thủ đô Xanh, CC The Morning Star...

Đối với tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, trong đó chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho Ban quản trị có 39/108 dự án (chiếm khoảng 36%) như CC Hateco Hoàng Mai, Star City 81 Lê Văn Lương, 310 Minh Khai, Hồ Gươm Plaza, DA Hoàng Anh River View, CC Khánh Hội 2, New Sài Gòn…

Chủ đầu tư không nộp kinh phí bảo trì đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng có 3 dự án (chiếm khoảng 3%); Chủ đầu tư chiếm dụng kinh phí bảo trì để sử dụng vào mục đích khác có 4 dự án (chiếm khoảng 4%); Chủ đầu tư không công khai, minh bạch trong việc sử dụng kinh phí bảo trì cho tòa nhà (1/108 dự án); Các bên không thống nhất được số liệu quyết toán để xác định kinh phí bảo trì mà Chủ đầu tư phải bàn giao cho Ban quản trị (6/108 dự án, khoảng 6%).

Các tranh chấp liên quan đến kinh phí quản lý, vận hành trong đó, chủ đầu tư không đóng phí quản lý vận hành nhà chung cư đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của mình hoặc phần diện tích căn hộ chưa bán có 2/108 dự án (khoảng 2%); Áp dụng mức kinh phí quản lý vận hành không đúng quy định có 5/108 dự án (khoảng 5%); Sử dụng kinh phí quản lý vận hành không đúng mục đích có 1dự án; Không công khai thu chi tài chính trong giai đoạn chưa bàn giao quản lý, vận hành cho Ban quản trị có 4/108 dự án (khoảng 4%).

Đối với tranh chấp liên quan đến chất lượng công trình, trong đó chủ đầu tư chưa nghiệm thu hoàn thành công trình, chưa nghiệm thu hệ thống PCCC đã bàn giao cho khách hàng đưa vào sử dụng có 13/108 dự án (chiếm khoảng 12%) như Goldmark City, Hateco Hoàng Mai, Star City 81 Lê Văn Lương…

Cư dân Goldmark City căng băng rôn phản đối chủ đầu tư. Ảnh: Tiền Phong.

9/108 dự án chủ đầu tư vi phạm trong quá trình đầu tư xây dựng như: tự ý thay đổi công năng của công trình, xây dựng cơi nới thêm diện tích ở các tầng mái và kỹ thuật, xây dựng công trình không đúng với quy hoạch được phê duyệt, giấy phép xây dựng được cấp như Goldmark City, CC 283 Khương Trung, CC The Morning Star...

Đáng chú ý, có 11/108 dự án có tranh chấp về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở do chủ đầu tư chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua căn hộ.

Ngoài ra, báo cáo của Bộ Xây dựng còn chỉ ra các tranh chấp khác liên quan đến trách nhiệm, nghĩa vụ của các chủ thể liên quan trong giai đoạn quản lý, vận hành nhà chung cư, như chủ đầu tư không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo quy định (không bàn giao phần diện tích sở hữu chung, hồ sơ nhà chung cư cho Ban quản trị theo quy định; không mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc theo quy định của pháp luật phòng cháy, chữa cháy và pháp luật về kinh doanh bảo hiểm…);

Ban quản trị không đủ năng lực hoạt động, không thực hiện các nhiệm vụ được giao theo quy định, có dấu hiệu không minh bạch, vụ lợi trong việc thu chi tài chính.

Đơn vị quản lý vận hành không có chức năng, không đủ điều kiện để quản lý, vận hành chung cư theo quy định, không thực hiện đúng các cam kết theo Hợp đồng dịch vụ đã ký, không công khai tài chính theo quy định…

 Vì sao bùng nổ tình trạng tranh chấp chung cư?

Về nguyên nhân dẫn đến những tranh chấp trên Bộ Xây dựng từng đưa ra 5 nguyên nhân chính sau:

Thứ nhất, một số quy định pháp lý về quản lý, sử dụng nhà chung cư như: cách tính diện tích căn hộ, diện tích lô gia, hộp kỹ thuật, diện tích chung – riêng… chưa đủ rõ. Quy định các chế tài xử phạt các hành vi vi phạm chưa phù hợp với yêu cầu quản lý.

Thứ hai, một số chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án, chuyển nhượng dự án không đúng quy định, vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, pháp luật về PCCC và các pháp luật khác có liên quan.

Thứ ba, người dân khi mua nhà ở đã không xem xét hết các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký đặc biệt là các thoả thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quản lý, sử dụng nhà ở sau khi nhận bàn giao.

Thứ tư, vai trò quản lý Nhà nước của các cơ quan chuyên ngành và chính quyền địa phương ở một số nơi chưa thực hiện tốt; chưa thực hiện công tác tuyên truyền, hướng dẫn pháp luật để các chủ thể liên quan hiểu và áp dụng luật pháp thống nhất (bao gồm quyền, nghĩa vụ và chế tài xử lý theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về hành chính, pháp luật về dân sự…).

Thứ năm, vai trò của chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư và ý thức, trách nhiệm của các chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ ở một số nhà chung cư chưa đáp ứng mô hình quản lý, sử dụng nhà chung cư. Các lợi ích cục bộ chưa được các chủ thể đối thoại, hòa giải để đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên theo quy định pháp luật.

Không cần sửa đổi cơ chế, chính sách

Hiện báo cáo đã được gửi Thủ tướng xem xét, dự kiến sắp tới nhiều khả năng Bộ Xây dựng sẽ tiến hành kiểm tra, thanh tra các dự án được “bêu tên”. Đồng thời trước tình hình diễn biến phức tạp của các khiếu kiện, tranh chấp, Bộ Xây dựng đề xuất, kiến nghị Thủ tướng Chính phủ về việc chủ trì phối hợp với các bộ, ngành liên quan tiến hành rà soát, sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật.

Đáng nói, mặc dù chỉ ra nguyên nhân tranh chấp chung cư là có xuất phát từ cơ chế chính sách nhưng đáng chú ý hầu hết các địa phương lại không có kiến nghị đề xuất sửa đổi về cơ chế chính sách, pháp luật.

“Đối với 108 dự án các địa phương báo cáo nêu trên, về cơ bản đã được UBND cấp quận, huyện và Sở Xây dựng địa phương hướng dẫn, xử lý theo thẩm quyền. Một số dự án không thống nhất được giữa các bên liên quan đã và đang được chuyển sang Tòa án xử lý theo pháp luật về dân sự”, Bộ Xây dựng dẫn kết quả tổng hợp cho hay.

Theo báo Lao động, Bộ Xây dựng cho biết sẽ sớm nghiên cứu, ban hành các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng nhà chung cư theo thẩm quyền, trong đó quy định cụ thể cách xác định diện tích căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu chung và sở hữu riêng để góp phần giải quyết những vấn đề tồn tại đối với công tác quản lý sử dụng, vận hành nhà chung cư.

Bộ Xây dựng sắp tới cũng tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, đôn đốc, hướng dẫn chính quyền các địa phương, các tổ chức, cá nhân tổ chức triển khai thực hiện các quy định của pháp luật về nhà ở, đặc biệt là pháp luật quy định về quản lý sử dụng, vận hành nhà chung cư; xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm theo thẩm quyền.

P.V(tổng hợp)