Thị trường bất động sản năm 2020 và những thách thức

Theo dõi MTĐT trên

2018 - 2019 là hai năm thị trường chứng kiến “cơn khát” của các nhà đầu tư. Toàn TP.HCM chỉ có 12 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm 87,5% so với năm 2018. TP. Hà Nội phê duyệt được 6 dự án nhà ở thương mại mới.

Theo báo cáo đánh giá của Bộ Xây dựng, năm 2019, Hà Nội có 1.963 căn nhà ở thấp tầng được chào bán ra thị trường (giảm 49,1% so với năm 2018).Tại TP Hồ Chí Minh, con số này 1.319 căn thấp tầng (tăng 9,9% so với năm 2018).

Về giá bán đất nền, năm 2018 thị trường đất nền tăng giá khoảng 30-40%/năm, sang năm 2019 mức tăng trung bình chỉ đạt 15%, thậm chí có dự án chỉ tăng 10%. Xu hướng chững lại càng rõ rệt hơn sau hàng loạt thông tin lừa đảo, rao bán trái phép như vụ việc Alibaba, Angel Lina…

Đất nền chững lại sau hàng loạt thông tin lừa đảo, rao bán trái phép.

Những thách thức

Nhận định về thị trường bất động sản năm 2019, các chuyên gia cho rằng sẽ đối diện những bất ổn, khó khăn nhất định. Có thể kể đến niềm tin của nhà đầu tư vào một số phân khúc suy giảm sau loạt diễn biến tiêu cực năm 2019, những vướng mắc, chồng chéo về mặt pháp lý chưa được giải quyết, tín dụng vào bất động sản bị siết chặt…

Giá đất tăng mạnh

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), sự khó khăn về vốn kéo theo hệ quả nguồn cung cho thị trường bất động sản cũng bị hạn chế. Đã có nhiều dự báo năm 2020 doanh nghiệp tiếp tục rơi vào khó khăn, khi giá đất tăng mạnh do hệ số K liên tục điều chỉnh năm sau cao hơn năm trước.

“Thực tế giá đất hiện đã rất cao, chiếm 20-25% giá thành bất động sản, chưa kể đến chi phí giải phóng mặt bằng. Thời gian tới, giá đất tăng càng đẩy giá bán nhà lên cao, doanh nghiệp càng khó tiếp cận đất đai đồng thời khó giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng đến thị trường nói chung”. – ông Nam nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, lãi suất huy động luôn được giữ ở mức cao 8,7%, cộng thêm biên độ 3% đã đẩy lãi suất cho vay lên đến 11-12%/năm. Cùng với đó, nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tiếp tục giảm từ 45% xuống 40%, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản tăng từ 150% lên 200%, đã khiến ngân hàng phải cẩn trọng hơn trong việc cho vay kinh doanh bất động sản.

Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Tài nguyên & Môi trường, nhận định một trong những bất ổn hiện nay trên thị trường bất động sản là nguồn cung bị hạn chế. Số lượng các dự án được phê duyệt nhỏ giọt, nhà đầu tư phải đối mặt với tình trạng tồn vốn, đọng hàng. Trong khi đó, lực cầu vẫn lớn.

Ông lấy ví dụ tại TP. HCM, nếu ở giai đoạn trước, trung bình mỗi năm thành phố cấp phép cho 25-35 dự án mới thì hiện nay chỉ 5 dự án được cấp phép. GS Đặng Hùng Võ cho rằng cung giảm sẽ làm mất cân đối cung cầu khiến giá bán tăng cao.

Niềm tin của thị trường giảm

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản EZ Việt Nam cho rằng, khách hàng mua bất động sản gần đây đều đánh giá thị trường bất động sản đang rơi vào giai đoạn đáy của một chu kỳ. Do đó, nhà đầu tư sẽ không mặn mà với việc xuống tiền do khó sinh lời nhanh như kỳ vọng, còn những người mua để ở thì có tâm lý chờ đợi giá giảm.

Bên cạnh đó, theo ông, niềm tin của nhà đầu tư cũng lung lay khi tình trạng "dự án ma" nở rộ trong năm qua hoặc sự đổ vỡ trong những mô hình bất động sản mới. Tâm lý đó khiến thanh khoản trên thị trường có thể đi xuống, giá bán vì vậy khó tăng. Trong số các phân khúc, ông Toản cho rằng trong năm 2020, chung cư và bất động sản nghỉ dưỡng sẽ gặp thách thức nhất.

Khó khăn về pháp lý

Một điểm nghẽn khác của thị trường bất động sản là hệ thống văn bản pháp luật còn chồng chéo, thiếu đồng bộ. Với các loại hình mới như condotel, officetel…, cam kết sẽ hoàn thiện khung pháp lý trong năm 2019 nhưng đến nay khuôn khổ pháp luật cho các loại hình này vẫn bỏ ngỏ. Đây được xem là thách thức rất lớn cho thị trường bất động sản trong năm 2020 nếu nút thắt này chưa được tháo gỡ.

Siết chặt tín dụng

Tín dụng của ngân hàng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang bị siết chặt cũng được xem là một thách thức đối với thị trường. Cụ thể, lãi suất tiếp tục tăng (lãi suất huy động lên 8,7%, cộng thêm biên độ 3% thì lãi suất cho vay lên đến 11 - 12%).

Nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn giảm từ 45% xuống 40%, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay BĐS tăng từ 150% lên 200%… khiến cho ngân hàng phải cẩn trọng hơn trong việc cho vay kinh doanh bất động sản.

P.V(tổng hợp)