Những rủi ro mà doanh nghiệp BĐS phải đối mặt trong 6 tháng năm 2019

Mới đây, Hiệp hội BĐS TP.HCM đã có văn bản gửi đến UBND TP.HCM, Thành Ủy TP.HCM, HĐND TP.HCM cho biết những rủi ro của doanh nghiệp BĐS trên địa bàn TP.HCM trong 6 tháng năm 2019.

Châu Bình 11:50am, 08/07/2019

Rủi ro về pháp lý, do chủ đầu tư đã bỏ ra chi phí rất lớn để bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án, nhưng không thể hoàn thành thủ tục pháp lý, hoặc không thể triển khai dự án, mà lỗi trong một số trường hợp không phải do chủ đầu tư:

1. Dự án nhà ở thương mại bị ách tắc vì thủ tục hành chính, dù đã có quyết định chủ trương đầu tư, nhưng Sở Quy hoạch Kiến trúc không nhận hồ sơ đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, do Luật Quy hoạch đô thị quy định "chủ đầu tư" đề xuất đồ án quy hoạch 1/500, trong lúc Luật Đầu tư quy định ghi tên "nhà đầu tư" dự án nhà ở đã được giải phóng mặt bằng.

2. Từ ngày 1/7/2015 (Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực), các dự án nhà ở thương mại (mới), có quỹ đất ở, đất nông nghiệp, xen cài đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích dự án, đều bị ách tắc thủ tục công nhận chủ đầu tư, do Luật Nhà ở quy định dự án nhà ở thương mại phải có 100% đất ở.

3. Dự án có quỹ đất ở, đất nông nghiệp, xen cài đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích dự án, đang bị ách tắc thủ tục thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất cho chủ đầu tư. Trong lúc doanh nghiệp đã nộp hồ sơ xin được giao đất dự án và hoàn toàn phụ thuộc vào cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành các Quyết định này.

4. Dự án đã có quyết định công nhận chủ đầu tư, đã có quỹ đất sạch (trong đó, có khoảng trên dưới 10% diện tích là đất thuộc Nhà nước quản lý), nhưng các chủ đầu tư khởi công xây dựng các công trình, sau khi đã được cấp giấy phép xây dựng (hoặc miễn giấy phép xây dựng) và hội đủ điều kiện khởi công công trình, theo quy định tại Khoản 1 Điều 107 Luật Xây dựng, thì cơ quan có thẩm quyền yêu cầu tạm ngừng thi công để hoàn thành thủ tục về thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất cho nhà đầu tư, như trường hợp dự án Khu nhà ở cao tầng tại phường Phú Mỹ, quận 7 của Công ty Hưng Lộc Phát. Nếu áp dụng tương tự thì sẽ có nhiều dự án khác bị ngừng thi công, ngừng triển khai thực hiện. Trong lúc, hành vi thuộc lĩnh vực nào thì lẽ ra trước tiên phải được áp dụng Luật chuyên ngành của lĩnh vực đó để điều chỉnh, cùng với việc áp dụng các quy phạm pháp luật khác (Xin xem Phụ lục đính kèm).

5. Dự án bị chậm tính tiền sử dụng đất do quy trình, thủ tục hành chính phức tạp, kéo dài, thường mất khoảng 1-3 năm. Hiện nay, việc áp dụng các phương pháp tính "tiền sử dụng đất cụ thể" chưa hợp lý. Kết quả tính tiền sử dụng đất dự án phổ biến chỉ bằng khoảng 75-80% chi phí giải phóng mặt bằng. Dẫn đến việc chủ đầu tư dự án nhà ở gần như phải "mua lại" quyền sử dụng đất lần thứ hai, do mức khấu trừ chi phí giải phóng mặt bằng quá thấp so với chi phí thực tế đã bỏ ra.

6. Một số dự án bị rà soát hoặc bị thu hồi Quyết định tiền sử dụng đất; hoặc tạm dừng thực hiện Quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của dự án để rà soát lại toàn bộ pháp lý: hoặc thu hồi, hủy bỏ Quyết định chủ trương đầu tư, do cơ sở pháp lý để đề xuất ra Quyết định chủ trương đầu tư chưa chính xác, cần rà soát làm rõ.

TP.HCM có hơn 150 dự án thuộc diện rà soát. Hiệp hội và các doanh nghiệp rất cảm ơn Lãnh đạo thành phố và cơ quan có thẩm quyền của trung ương đã cho phép 124 dự án được vận hành trở lại bình thường kể từ tháng 03/2019, nhưng vẫn còn hơn 30 dự án tiếp tục rà soát. Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền rà soát về pháp lý các dự án là rất cần thiết, để các chủ đầu tư chấn chỉnh lại hoạt động đầu tư, kinh doanh và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, không để thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước. Nhưng quá trình rà soát, thanh tra cũng đã có tác động đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của các chủ đầu tư, người tiêu dùng, nhà đầu tư thứ cấp và cả môi trường kinh doanh.

7. Các dự án BT thanh toán bằng quỹ đất đối ứng đang tạm ngừng thực hiện, do đến nay chưa có Nghị định của Chính phủ, làm cho các doanh nghiệp liên quan gặp rất nhiều khó khăn, cũng như chưa khơi thông được nguồn vốn xã hội hóa để phát triển cơ sở hạ tầng.

Loading...
Bạn đang đọc bài viết Những rủi ro mà doanh nghiệp BĐS phải đối mặt trong 6 tháng năm 2019 tại chuyên mục Bất động sản. Thông tin phản ánh, liên hệ đường dây nóng : 0912 345 014 - 0917 681 188 Hoặc email: bandientu.mtdt@gmail.com
Tin mới nhất