Năm 2020, nan giải bài toán nhà ở cho người thu nhất thấp

Theo dõi MTĐT trên

Thị trường bất động sản (BĐS) những năm qua vẫn đang tồn tại sự lệch pha về cung cầu. Trong khi nhu cầu về nhà ở giá rẻ trên thị trường là rất lớn thì nguồn cung sản phẩm này lại ngày càng khan hiếm hơn. Các chủ đầu tư chủ yếu phát triển thị trường trung và cao cấp khiến người lao động ngày càng khó sở hữu cho mình một ngôi nhà mơ ước.

Dân "đỏ mắt" tìm căn hộ bình dân

Theo Tập đoàn đa quốc gia Jones Lang LaSalle Việt Nam (JLL), dân số Việt Nam đã tăng từ 66 triệu người vào năm 1990 lên đến 96 triệu người năm 2019, đưa Việt Nam trở thành quốc gia đông dân thứ ba trong khu vực chỉ sau Indonesia và Philippines. Người dân tại các tỉnh bị thu hút vào đô thị với mong muốn có nhiều cơ hội việc làm; mức sống tốt hơn, cơ sở giáo dục, cơ sở hạ tầng, nhu cầu cơ bản được cải thiện.

Tuy nhiên, giống như các quốc gia đang phát triển khác, các đô thị tại Việt Nam hiện đang đối mặt với tình trạng mất cân bằng giữa nguồn cung nhà ở sẵn có với việc đáp ứng nhu cầu thực tế. 

Số liệu khảo sát của JLL cho thấy, tổng nguồn cung căn hộ đã hoàn thành tại TP.HCM và Hà Nội tính đến quý 4/2019 đạt lần lượt 201.707 căn và 224.179 căn ở tất cả các phân khúc, tương đương với tỉ lệ 17 căn hộ/1.000 người. Tuy nhiên, thực tế nguồn cung tại phân khúc căn hộ cao cấp và sang trọng hiện đang khá cao, đặc biệt là sau khi các dự án đang xây dựng được hoàn thành. Ước tính mật độ căn hộ cao cấp trên đầu người tại TP.HCM sẽ đạt mức 3 căn trên mỗi 1000 dân, gần tương đương mức ở BangKok, Kuala Lumpur và Manila, nhưng vẫn cao hơn Jakarta.

Nguồn cung nhà ở xã hội còn nhiều hạn chế. Ảnh: Zing

Trao đổi với DĐDN, Chị Hồ Thị Thu Thủy, một công chức làm việc tại TP.HCM gần 10 năm đã ấp ủ kế hoạch mua nhà từ năm 2018. Không có nhu cầu đầu tư nên chị ít lưu tâm các biến động của thị trường, cho đến khi số tiền tích lũy đủ lớn chị mới bắt đầu tìm kiếm dự án phù hợp.

Vào đầu năm 2019 chị đã choáng váng khi nhìn thấy xu hướng tăng giá chóng mặt của chung cư tại TP.HCM. Ban đầu chị dự định mua một căn hộ 2 phòng ngủ khoảng 70m2 tại một dự án trung cấp, nhưng khi chính thức đi tìm hiểu mới thấy tài chính của mình không đủ cho căn nhà gần trung tâm, thậm chí một căn cùng diện tích ở khu vực xa nội thành như quận 9 cũng không đủ.

“Năm vừa rồi có nhiều dự án tiềm năng nhưng tôi không mua được vì không cạnh tranh kịp với dân mua đầu tư. Tôi lo lắng năm nay sẽ càng khó khăn hơn khi nhiều thông tin cho thấy dự án mới vẫn sẽ giảm trong 2020, giá nhà thứ cấp sẽ tăng chứ không giảm nên với người mua ở như tôi, năm nay sẽ là một năm không có nhiều lựa chọn”, chị Thủy nói. 

Cũng trao đổi về vấn đề này với Pháp Luật TP.HCM, anh Tính cho biết, sau nhiều năm dành dụm anh quyết định mua nhà với giá tầm 1,5 tỉ đồng đổ lại. Nhung giá nhà phố, đất tại các quận, huyện ở TP.HCM đều đang cao chót vót, thấp nhất cũng 40-50 triệu đồng/m2. Do đó anh Tính hy vọng mua được căn hộ bình dân.

Thế nhưng từ nửa năm nay anh tìm kiếm nhưng căn hộ dưới mức 1,5 tỉ đồng gần như không có. “Tôi tìm ở nhiều quận, huyện nhưng tối thiểu cũng ở mức 1,9-2,5 tỉ đồng/căn chỉ 55-65 m2. Chúng tôi khó kham nổi nếu vay ngân hàng vì còn rất nhiều khoản phải chi tiêu” - anh Tính nói.

Phân tích sâu vấn đề này, ông Sử Ngọc Khương chuyên gia BĐS cho biết năm 2019, hầu hết dự án giá rẻ ở TP.HCM đều được nâng thành nhà trung cấp. Nguyên nhân là thủ tục pháp lý dự án vướng mắc mất nhiều thời gian, các chi phí như tiền sử dụng đất cao, hạn mức tín dụng ngày càng thu hẹp. “Do đó, nếu trước đây doanh nghiệp dự kiến bán giá bình dân 20-25 triệu đồng/m2 căn hộ thì thủ tục kéo dài đã khiến giá BĐS tăng, buộc họ phải bán 40-50 triệu đồng/m2 mới có lợi nhuận” - ông Khương nói.

Năm 2020, khó khăn chồng chất

Ông Khương cũng cho rằng năm 2020 sẽ là một năm nhiều thách thức do việc chậm cấp phép vẫn tiếp diễn và tín dụng vào BĐS tiếp tục được thắt chặt. Người mua nhà sẽ gặp khó khăn hơn do không có nhiều lựa chọn. Các chủ đầu tư chỉ có thể phát triển căn hộ bình dân ở ngoại thành, thậm chí phải ra các tỉnh vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai… Ông cho rằng TP.HCM cũng như các đô thị lớn khác cần phải có quỹ đất dự trữ để phát triển nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp.

“Cũng cần phải có chính sách hỗ trợ, tạo điều kiện cho doanh nghiệp BĐS phát triển sản phẩm giá rẻ như giảm tiền sử dụng đất, thuế, phí… Đồng thời có các gói tín dụng cho người mua nhà với mức lãi suất thấp. Khi đó thì doanh nghiệp mới làm được” - ông phân tích.

Cũng nhìn nhận về nguồn cung bất động sản tại TP.HCM trong năm 2020, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam cho rằng: "Năm 2020 sẽ là năm khó khăn cho người mua ở thực, việc sở hữu sản phẩm tại thị trường sơ cấp sẽ không dễ dàng. Người mua có thể vẫn có nguồn hàng để giao dịch vì nguồn cung căn hộ thứ cấp vẫn còn rất nhiều nhưng sẽ phải chi trả thêm khoản chênh lệch. Diễn biến này bất lợi với người mua nhưng sẽ có lợi cho những nhà đầu tư đang sở hữu dự án" - bà Dung cho biết.

Bà Dung cho biết thêm, trong năm 2019, việc chậm cấp phép mới và cấp phép sửa đổi các dự án bị kéo dài lâu hơn dự kiến dẫn đến các kế hoạch triển khai sản phẩm gặp nhiều trở ngại đã khiến nguồn cung chào bán toàn thị trường sụt giảm rõ nét.

Toàn năm 2019 chỉ có 36 dự án được cấp phép chào bán mới, giảm gần 50% so với nguồn cung năm 2018. Sự thiếu hụt nguồn cung sơ cấp đang tạo đà đẩy giá bán ở thị trường thứ cấp tăng mạnh. Hiện nay, hầu hết các dự án căn hộ đang triển khai từ 2018 đều có giá thứ cấp tăng thêm ít nhất 15-20%, trong khi mức giá chào bán sơ cấp cũng tăng trung bình 10 -15%.

"Người mua nhà để ở trong năm 2020 sẽ phải chấp nhận mua lại dự án cũ với giá chênh lệch và dịch chuyển ngày càng xa trung tâm, ra vùng giáp ranh hay các dự án nhà ở trên địa bàn tỉnh. Một phương án khác là chờ đợi nguồn cung mới vào cuối năm nay, đầu năm sau" - bà Dung chỉ rõ.

Các chuyên gia cho rằng, khó khăn lớn nhất cho doanh nghiệp địa ốc năm 2020 là thị trường tiếp tục khan hiếm dự án mới được cấp phép. Hệ thống văn bản pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản chưa đồng bộ, hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường, từ đầu tư xây dựng, giao dịch, đến quản lý sử dụng bất động sản chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách chưa được sửa đổi kịp thời.

"Việc các cơ quan chức năng chậm phê duyệt cấp phép xây dựng dự án, hay tạm dừng dự án đang triển khai để rà soát, kiểm tra… là nguyên nhân dẫn đến giảm nguồn cung, kéo theo lượng giao dịch bất động sản giảm. Mặt khác, công tác quy hoạch, đền bù, phê duyệt dự án bị siết chặt, dẫn đến các doanh nghiệp có quỹ đất mà không thể triển khai dự án dù thị trường rất cần" - ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết.

Ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, nếu không có giải pháp khơi thông nguồn cung, phát triển các dự án nhà ở mới, nguy cơ giá nhà đất sẽ còn tăng cao, nhất là với các phân khúc đáp ứng nhu cầu nhà ở thật.

P.V (tổng hợp)