Đà Nẵng điều chỉnh giá đất: Ai là người chịu ảnh hưởng?

Theo dõi MTĐT trên

Theo dự thảo, bảng giá các loại đất trên địa bàn trong 5 năm tới có tỉ lệ tăng bình quân so với bảng giá đất hiện hành từ 15 – 20% (tùy theo quận và vị trí lô đất).

Theo bảng giá đất mới trình này, mức biến động giữa giá đất thị trường với giá đất cùng loại trong bảng giá đất hiện hành tại các quận, huyện, cụ thể ở quận trung tâm Hải Châu tăng từ 15-23%; quận Thanh Khê tăng từ 22-25%; quận Sơn Trà tăng từ 12-19%; quận Ngũ Hành Sơn tăng từ 12-26%;…

Trong trường hợp cho phép vượt khung 30% thì giá đất ở giai đoạn 2020-2024 cao nhất là đường Bạch Đằng (đoạn Lê Duẩn - Nguyễn Văn Linh). Nếu giá đất đoạn đường này trong năm 2019 là gần 99 triệu đồng/m2 thì 5 năm tới sẽ được tăng lên hơn 196 triệu đồng/m2.

Giá đất một số tuyến đường tại khu vực nội thành cũng tăng cao như: đường Phạm Văn Đồng nối cầu sông Hàn chạy ra biển là 162,8 triệu/m2; đường Hồ Nghinh (đoạn Võ Văn Kiệt - Morrision) là 156,4 triệu/m2; đường Nguyễn Văn Linh là 111-185 triệu/m2; đường Trần Phú là 153-196 triệu/m2; đường Lê Duẩn từ 120-171 triệu/m2; đường Hùng Vương là 161-169 triệu/m2...

Kết quả kiểm tra dự thảo bảng giá đất năm 2020 cho thấy, có 20 tuyến đường, đoạn đường vượt khung 151 triệu đồng/m2.

Các tuyến đường, đoạn đường vượt quá 30% khung giá đất. (Ảnh chụp màn hình)

Theo lí giải của UBND TP Đà Nẵng, việc rà soát giá đất để phát hiện những điểm bất hợp lí phát sinh, bổ sung kịp thời những thay đổi so với bảng giá các loại đất năm 2019. Bảng giá đất này xây dựng trên cơ sở thực tế và nằm trong khung giá đất toàn quốc.

UBND TP Đà Nẵng đánh giá, việc xây dựng bảng giá đất theo chiều hướng tăng sẽ ảnh hưởng đến hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính như nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp sang đất ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các trường hợp nợ đất tái định cư đã quá hạn 5 năm.

Đối với các tổ chức kinh tế, việc xây dựng bảng giá đất lần này đối với tổ chức kinh tế thuê đất trả tiền hàng năm trong giai đoạn 2017-2022, giai đoạn 2018-2023 sẽ không bị ảnh hưởng mà chỉ ảnh hưởng đến các tổ chức kinh tế trong chu kì ổn định năm 2020-2024, các tổ chức kinh tế được gia hạn thời gian thuê đất (Khu đất có giá trị dưới 30 tỉ đồng theo bảng giá đất) và các tổ chức, kinh tế chậm đưa đất vào sử dụng.

Cũng trao đổi với Infonet về vấn đề này, ông Tô Văn Hùng, Giám đốc Sở TN-MT Đà Nẵng cho hay, theo quy định tại Khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013: Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ. Do vậy, việc xây dựng bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024 là cần thiết.

Cũng theo ông Hùng, việc xây dựng bảng giá đất theo chiều hướng tăng sẽ ảnh hưởng đến hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn TP trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính như: nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp sang đất ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các trường hợp nợ đất tái định cư đã quá hạn 05 năm.

Cụ thể, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp sang đất ở thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có) theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất và tùy thuộc vào nguồn gốc đất, thời điểm công nhận đất phi nông nghiệp thì mức thu tiền chênh lệch chuyển mục đích sẽ khác nhau (không thu tiền chuyển mục đích hoặc thu 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất hoặc thu 100% chênh lệch).

Nếu giá đất đoạn đường này trong năm 2019 là gần 99 triệu đồng/m2 thì 5 năm tới sẽ được tăng lên hơn 196 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên qua kiểm tra thì đất nông nghiệp chủ yếu là huyện Hòa Vang và một phần ở quận Liên Chiểu (các quận còn lại rất ít). Đồng thời tỷ lệ tăng giá đất ở huyện Hòa Vang (trừ các tuyến đường ở phụ lục 01) là khoảng 10%, trong đó chủ yếu là tăng mặt tiền (vị trí 1) các tuyến đường, trục đường lớn như: Hoàng Văn Thái, Bà Nà – Suối Mơ, ĐT 602 – đoạn từ Khu tái định cư số 4 đến đường vào Suối Mơ.

“Thực tế là phần lớn quỹ đất ở mặt tiền các tuyến đường, trục đường này do Nhà nước đang quản lý nên không ảnh hưởng nhiều đến việc chuyển mục đích sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất!” – ông Tô Văn Hùng cho biết.

Đối với các khu dân cư hiện hữu ở huyện Hòa Vang, theo ông Tô Văn Hùng, giá đất điều chỉnh lần này không tăng nhiều so với Quyết định 09/2019/QĐ-UBND ngày 31/01/2019 của UBND TP Đà Nẵng. Do đó, đối với các hộ gia đình chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở đối với huyện Hòa Vang ít bị ảnh hưởng.

Đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nhằm phục vụ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo ông Tô Văn Hùng, sẽ không bị ảnh hưởng do mang tính chất kinh doanh. Đối với các trường hợp nợ đất tái định cư đã quá hạn 05 năm, Chính phủ vừa có Nghị định 79/2019/NĐ-CP ngày 26/10/2019 sửa đổi Điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP (có hiệu lực kể từ ngày 10/12/2019) phần nào đã tháo gỡ khó khăn cho các hộ nợ đất tái định cư. Do vậy, việc xây dựng bảng giá đất lần này ít bị ảnh hưởng đến các hộ dân nợ đất tái định cư.

Đối với việc thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thì được ổn định trong thời gian 05 năm từ ngày 01/01/2017 đến 01/01/2022, nên việc xây dựng bảng giá đất lần này chỉ ảnh hưởng đến việc nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp giai đoạn 2022 đến 2027. Tuy nhiên việc nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp không bị ảnh hưởng nhiều, do thuế suất là 0,03% đối với phần diện tích trong hạn mức; phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức thì thuế suất là 0,07%; phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức thì thuế suất là 0,15%.

Còn đối với thị trường đầu tư, theo ông Tô Văn Hùng, việc xây dựng bảng giá đất lần này không ảnh hưởng đến các tổ chức kinh tế thuê đất trả tiền hàng năm trong giai đoạn 2017 - 2022, 2018 – 2023 (trong giai đoạn này đa số các tổ chức kinh tế đã được điều chỉnh); chỉ ảnh hưởng đến các tổ chức kinh tế trong chu kỳ ổn định năm 2020 - 2024, các tổ chức kinh tế được gia hạn thời gian thuê đất (khu đất có giá trị dưới 30 tỷ đồng theo bảng giá đất) và các tổ chức, kinh tế chậm đưa đất vào sử dụng.

“Các trường hợp này giá đất được áp dụng theo giá đất tại bảng giá đất x (nhân) hệ số điều chỉnh giá đất. Do đó, việc xây dựng bảng giá đất ảnh hưởng trực tiếp đến các tổ chức kinh tế. Trường hợp tổ chức kinh tế được gia hạn thời gian thuê đất mà khu đất có giá trị trên 30 tỷ đồng theo bảng giá đất thì không bị ảnh hưởng, do giá thuê đất được xác định theo giá đất thị trường!” – ông Tô Văn Hùng nói.

Về những tác động của việc xây dựng bảng giá đất lần này đến môi trường đầu tư và chính sách thu hút đầu tư của Đà Nẵng, ông Tô Văn Hùng giải thích, trường hợp nhà đầu tư tham gia vào dự án thông qua nhận chuyển nhượng từ nhà đầu tư khác thì giá đất được giao dịch và thảo thuận giữa người mua và người bán, nên giá đất trong bảng giá đất do Nhà nước quy định không tác động đến việc nhận chuyển nhượng, chỉ tác động đến các khoản thu nghĩa vụ tài chính từ đất đai.

Trường hợp nhà đầu tư trực tiếp tham gia vào dự án (chứ không phải nhận chuyển nhượng từ nhà đầu tư khác) thì phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, mà giá đất được xác định là giá đất cụ thể. Do vậy, giá đất trong bảng giá đất do Nhà nước quy định không tác động đến việc triển khai thực hiện các dự án.

Cũng theo ông Tô Văn Hùng, với việc điều chỉnh bảng giá đất lần này, giá đất trong Khu công nghệ cao (CNC) Đà Nẵng chỉ tăng 5% so với giá đất tại Quyết định số 09/2019/QĐ-UBND ngày 31/01/2019 của UBND TP, tuy nhiên không tăng so với bảng giá đất x (nhân) với hệ số điều chỉnh giá đất (đối với giá trị khu đất dưới 30 tỷ đồng).

Đối với trường hợp giá trị khu đất trên 30 tỷ đồng thì phải xác định theo các phương pháp khác và phù hợp giá thị trường. Mặt khác, giá đất trong Khu CNC Đà Nẵng khi điều chỉnh tăng đã so sánh với giá cho thuê đất KCN Hòa Lạc và Khu CNC TP.HCM. Do đó, việc điều chỉnh giá đất trong bảng giá đất đối với Khu CNC Đà Nẵng không làm ảnh hưởng đến chính sách thu hút đầu tư vào Khu CNC này.

P.V (tổng hợp)